Dịch vụ xây nhà trọn gói – Các vấn đề liên quan

I. Xây nhà trọn gói là gì?

Xây nhà trọn gói là dịch vụ mà phía công ty xây dựng cung cấp dịch vụ trọn gói. Từ thiết kế, cung cấp vật tư và nhân công để hoàn thiện ngôi nhà. Mọi công việc sẽ được phía công ty xây dựng đảm nhận. Tuy nhiên theo chúng tôi, phần việc nên được tách theo 2 gói gồm:

• Gói tư vấn thiết kế: Lên phương án kiến trúc, hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật chi tiết. Chỉ định vật liệu và phương án thi công. Để từ đó làm cơ sở cho công việc thi công xây dựng.
• Gói thi công xây dựng trọn gói: Từ hồ sơ thiết kế, nhà thầu sẽ lập dự toán để báo giá theo thiết kế. Khi báo giá được chấp thuận thì một hợp đồng thi công xây dựng phải được ký kết. Gia chủ sẽ không phải làm bất cứ việc gì cho đến khi nhận bàn giao công trình.

Để ngôi nhà có thiết kế đẹp, tính thực tế và hiệu quả sử dụng. Cùng với đó là một chất lượng xây dựng tốt. Gia chủ phải lựa chọn được công ty thiết kế và xây dựng nhà uy tín. Tránh những hệ lụy tiêu cực không mong muốn xảy ra trong và sau khi xây dựng.

II. Các vấn đề liên quan đến xây nhà trọn gói

1. Vấn đề thiết kế cần phải được ưu tiên

– Lý do cần ưu tiên thiết kế

Để có ngôi nhà đẹp như ý. Kiến trúc sư cần được thoát khỏi sự ràng buộc về đơn giá xây dựng. Phần việc này phụ thuộc vào sự sáng tạo và kinh nghiệm của các KTS. Với đích đến là giá trị thẩm mỹ và hiệu quả sử dụng.

Như chúng tôi đã nói ở trên, gói tư vấn thiết kế nên được tách riêng và làm trước. Với những lý do như sau:

• Thiết kế là công việc cần tính sáng tạo, giải pháp tốt và giá trị thẩm mỹ;
• Đặt nhu cầu lên trên. Việc thiết kế sẽ không bị ràng buộc bởi đơn giá xây dựng;
• Nhà thầu xây dựng sẽ đặt hiệu quả kinh tế lên trên. Vấn đề thiết kế sẽ phụ thuộc vào điều đó, thiết kế thường sơ sài, không đẹp;
• Nhà thầu sợ khó. Chỉ lựa chọn những phương án có sẵn giải pháp, dễ thi công;
• Gia chủ sẽ không bị ràng buộc. Nếu năng lực hoặc đơn giá không tốt, gia chủ có thể thay đổi;
• Tránh sự mập mờ chủng loại vật tư. Nhà thầu sẽ sẽ chọn vật tư giá rẻ để kiếm lợi.

– Kinh phí thiết kế và thời gian thực hiện

Với một thiết kế tốt, một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ. Gia chủ sẽ phải bỏ ra một khoản chi phí kha khá. Vì vậy sẽ không ai miễn phí khoản đó cả. Mà đơn giản là nó sẽ được tính vào hạng mục công việc khác. Tức là gia chủ sẽ vẫn phải trả chi phí cho thiết kế.

Do vậy trước khi xây nhà, chúng ta hãy dành thời gian cho việc thiết kế. Thông thường sẽ mất khoảng 10-15 ngày cho công việc này. Mọi việc diễn ra đúng với quy trình của nó thì những thứ theo sau sẽ thuận lợi hơn.

Lưu ý: Hầu hết các gói dịch vụ xây nhà trọn gói thường miễn phí thiết kế. Trên thực tế sẽ chẳng có thứ miễn phí như thế. Và rồi việc thiết kế bị coi nhẹ dẫn đến hệ lụy không tốt. Ngoài ra việc báo giá và ký hợp đồng khi chưa có thiết kế hoàn chỉnh sẽ tiềm ẩn những sự không rõ ràng trong đó. Dẫn đến thiệt hại kinh tế mà gia chủ không hề biết.

2. Báo giá thi công xây nhà trọn gói

Sau khi có hồ sơ thiết kế ưng ý. Gia chủ có thể thuê chính công ty đã thiết kế hoặc một đơn vị khác để thi công xây nhà trọn gói. Mà không bị ràng buộc bởi bất kỳ thỏa thuận nào. Lúc này báo giá mà nhà thầu đưa ra dựa trên cơ sở của hồ sơ thiết kế.

Dựa vào danh mục vật tư của hồ sơ thiết kế. Nhà thầu sẽ cập nhật đơn giá để tính dự toán. Công việc này tốn khá nhiều thời gian và công sức. Bởi mỗi thời điểm thì đều phải cập nhật giá vật tư.

2.1. Yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng

Có những yếu tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng như:

• Độ khó của bản thiết kế, phải sử dụng các giải pháp thuê ngoài giá cao
• Vị trí công trình có thuận lợi cho vận chuyển vật tư và xe công trình không
• Giá vật liệu biến động khiến nhà cung cấp bán giá an toàn
• Dòng tiền, phương thức thanh toán
• Thời điểm thực hiện việc xây dựng:

+ Tháng giêng, tháng 2: Là thời điểm sau tết nguyên đán, nhân công xây dựng phần nhiều còn ở các vùng quê (du xuân, lễ hội, cấy hái, xả hơi…). Nên việc thuê nhân công lúc này vừa khó mà lại đắt, mưa xuân làm trở ngại cho việc xây dựng;

+ Tháng 3-7: Lúc này nhân công đã thuận lợi hơn mà thời tiết cũng ít mưa hơn. Chúng ta nên chọn khoảng thời gian này làm thời gian xây dựng là phù hợp;

+ Tháng 8-10: Thời gian xây dựng sẽ lâu hơn do bị gián đoạn bởi trời mưa nhiều hơn cũng dẫn đến chi phí tăng cao hơn;

+ Tháng 11-12: Là thời điểm mà việc sửa chữa và cải tạo diễn ra nhiều hơn. Nên cũng ảnh hưởng nhiều đến việc thiếu nhân công xây dựng.

Với mỗi công trình trước khi báo giá. Nhà thầu sẽ phải khảo sát mức độ thuận lợi trong thi công. Khảo sát nguồn cung vật liệu quanh khu vực (giá thành, mức độ bảo kê…)

2.2. Bảng giá xây nhà trọn gói và tách theo hạng mục (chỉ có tính tham khảo)

BẢNG GIÁ XÂY NHÀ TRỌN GÓI  03-2021

Loại công trình	Giá thiết kế/ m²	Đơn giá xây dựng/m²
Nhà lô	70-120k	5-6,5tr
Biệt thự	100-150k	6-7,5tr
Số m² được tính theo giọt gianh mái (kiểu miền bắc)

BẢNG GIÁ THI CÔNG THEO MỤC

Hạng mục	Đơn giá/m²
Trọn gói phần thô	3,1-3,8 tr
Trọn gói Hoàn thiện	2,2-3,5
Nhân công	1,3-1,65tr

BẢNG ĐƠN GIÁ NHÂN CÔNG XÂY DỰNG

Nhân công theo hạng mục	Đơn giá//m²
Xây, trát, ốp lát	1.400.000
Xây, trát, ốp lát, điện nước	1.550.000
Xây, trát, ốp lát, điện nước, sơn bả, lắp thiết bị	1.650.000

2.3. Một số lưu ý khi chọn nhà thầu xây nhà trọn gói

Ngoài quan tâm đến báo giá. Điều mấu chốt và quan trọng hơn là phải chọn được nhà thầu uy tín. Biết đặt lợi ích của nhà thầu hài hòa với lợi ích của gia chủ. Nếu tinh ý, chỉ qua gặp gỡ và thương thảo, hoặc xem qua hợp đồng. Chúng ta cũng có thể đánh giá được uy tín của họ qua các cam kết và chịu trách nhiệm.

Uy tín không đến từ số công trình họ đã làm. Bởi chúng ta cũng thực sự không biết nội tình trong các hợp đồng đó. Những người uy tín thường nhận phần thiệt. Nên khả năng phát triển của họ không tốt.

3. Vấn đề hợp đồng của dịch vụ xây nhà trọn gói

Hợp đồng là một “giao ước” dân sự, được nhà nước cho phép và bảo đảm. Cùng một nội dung hợp đồng, nhưng các bên lại có những điều khoản và thỏa thuận khác.

Thông thường bên soạn hợp đồng sẽ đưa ra những điều khoản và nội dung thuận lợi cho bên mình. Nếu không dành thời gian để đọc và hiểu. Gia chủ có thể bị rơi vào thế của kẻ yếu.

Nội dung của hợp đồng có thể trên dưới 10 điều khoản. Tuy nhiên chúng ta có thể chia nội dung để nắm vấn đề. Theo chúng tôi, chúng ta có thể chia làm 6 nội dung chính như sau:

3.1. Đối tượng của hợp đồng

Chính là việc hai bên ký kết thực hiện cung cấp dịch vụ xây nhà trọn gói. Phần công việc được giải thích rõ để 2 bên cùng hiểu.

3.2. Giá trị của hợp đồng, vấn đề thanh toán

3.3. Thời gian thực hiện hợp đồng

3.4. Vấn đề bảo hành

Bảo hành 01 năm cho phần hoàn thiện, 10 năm cho phần kết cấu. Đây là chính sách phổ biến của các nhà thầu hiện tại. Tuy nhiên theo chúng tôi như thế là không đủ mà hơi chung chung.

Ví dụ như “chống thấm” cũng thuộc phần hoàn thiện nhưng chỉ bảo hành 01 năm. Như thế là gia chủ sẽ chịu thiệt. Do vậy chúng ta có thể tách chi tiết hơn như sau:

• Kết cấu chính: Là phần khung bê tông cốt thép của toàn bộ ngôi nhà. Bảo hành 10 năm và cam kết uy tín >20 năm
• Thiết bị và vật tư hoàn thiện: Theo thời gian bảo hành của sản phẩm chính hãng. Nếu chung chung thì 2-5 năm
• Chống thấm: Tối thiểu 5 năm
• Sơn nội ngoại thất: Sơn tốt >5 năm, sơn không tốt 2 năm hoặc theo tiêu chuẩn của hãng.
• Điện nước: 5-10 năm tùy thuộc chất lượng vật tư được lựa chọn

3.5. Quyền lợi và trách nhiệm của mỗi bên

3.6. Điều khoản phạt hợp đồng

Một công ty uy tín sẽ tự đưa ra mức chịu phạt cho bất kỳ vi phạm nào. Những vấn đề người không có chuyên môn không biết cũng được đưa ra. Do vậy, đây cũng là một tiêu chuẩn để gia chủ lựa chọn nhà thầu.

4. Ưu điểm, nhược điểm của dịch vụ xây nhà trọn gói

4.1. Ưu điểm

Ở thời điểm hiện tại, dịch vụ xây nhà trọn gói đã rất phát triển. Được rất nhiều người lựa chọn, cũng bởi những lợi ích mà chúng mang lại. Có thể kể ra như:

• Tiết kiệm thời gian cho gia chủ. Với những người bận rộn thì việc này càng ý nghĩa;
• Không phải lo lắng về thủ tục pháp lý, cấp phép xây dựng;
• Mức độ am hiểu về các loại vật liệu xây dựng và thiết bị thường sẽ cao;
• Thời gian thi công nhanh chóng hơn, do nhà thầu thường đã có nhiều kinh nghiệm;
• Vấn đề phát sinh chi phí hầu hết được loại bỏ;
• Đảm bảo công trình sau khi hoàn thành sẽ giống với bản thiết kế;

4.2. Nhược điểm

Mặt trái của dịch vụ xây nhà trọn gói cũng không ít. Thường thì các công ty xây dựng sẽ không đề cập đến. Tuy nhiên với lợi ích nó mang lại là lớn hơn hẳn. Mà mặt trái thì chúng ta có thể khắc phục được. Có thể kể ra như:

• Chất lượng công trình khó kiểm soát, đặc biệt là phần chìm;
• Nhà thầu có để đưa vào vật liệu giá rẻ. Ghi đúng thông số nhưng là hàng loại 2;
• Thực hiện không đúng quy trình, bớt công đoạn. Làm công trình xuống cấp nhanh ngay sau khi hết thời gian bảo hành;
• Nhiều sai phạm nhỏ không đến mức phạt hợp đồng. Nhưng làm cho ngôi nhà không được như ý;
• Không kịp thời khắc phục những bất cập. Do quá trình thiết kế, gia chủ chưa tính tới điều đó.

     Cách khắc phục nhược điểm: Gia chủ có thể thuê giám sát độc lập. Hoặc chỉ cần người cẩn thận, có chút chuyên môn để giám sát. Cũng không quá khó bởi chúng ta có anh bạn lớn “Google” trợ giúp.

5. Quy trình thực hiện

Như chúng tôi đã nói ở trên. Chúng ta nên thực hiện trước việc thiết kế có trả phí. Nên quy trình thực hiện việc xây nhà được thực thiện theo 2 giai đoạn.

5.1. Thiết kế nhà

Chọn công ty thiết kế nhà uy tín và có năng lực. Để đảm bảo chất lượng thiết kế và hồ sơ kỹ thuật đầy đủ và chi tiết. Có đủ danh mục và số lượng vật tư theo thiết kế

5.2. Thuê dịch vụ xây nhà trọn gói

• Đánh giá báo giá theo thiết kế, đánh giá năng lực và uy tín nhà thầu
• Chọn nhà thầu, ký kết và thực hiện hợp đồng
• Giám sán nhà thầu trong quá trình xây dựng (nếu có thể)
• Nhận bàn giao